Resumo: Na locação residencial, a Lei do Inquilinato define as regras do jogo: o proprietário deve entregar o imóvel em condições de uso e arcar com problemas estruturais, enquanto o inquilino responde pelo pagamento em dia, pela conservação do imóvel e pelos reparos de desgaste causados pelo uso. Contrato por escrito, vistoria inicial detalhada e comunicação formal são as três práticas que evitam a maior parte dos conflitos entre as partes.

Quais são as obrigações do proprietário?

O locador deve entregar o imóvel em condições de habitação, com instalações elétricas e hidráulicas funcionando, e responde pelos problemas estruturais e vícios anteriores à locação — infiltrações antigas, telhado, fundações. Também é responsabilidade típica do proprietário o pagamento de despesas extraordinárias do condomínio, como obras na fachada e fundo de reserva, salvo acordo diferente em contrato.

Quais são as obrigações do inquilino?

O inquilino deve pagar aluguel e encargos no prazo, usar o imóvel conforme o combinado, comunicar imediatamente qualquer dano ou problema e devolver o imóvel no estado em que o recebeu, descontado o desgaste natural do tempo. Reparos decorrentes do uso — uma torneira que ele quebrou, uma fechadura danificada — são por conta de quem mora. Despesas ordinárias de condomínio, como limpeza e salário de funcionários, também cabem ao locatário.

Quais garantias podem ser exigidas no contrato?

A lei permite ao proprietário exigir apenas uma modalidade de garantia por contrato: fiador, caução (limitada a três meses de aluguel), seguro-fiança ou cessão de aplicação financeira. Exigir mais de uma garantia ao mesmo tempo é proibido. O consumidor deve comparar os custos: o seguro-fiança dá agilidade mas é gasto sem devolução, enquanto a caução é devolvida corrigida ao fim do contrato se não houver dívidas ou danos.

Como funcionam reajuste e revisão do aluguel?

O aluguel é reajustado uma vez ao ano, pelo índice previsto no contrato. Além do reajuste anual, qualquer das partes pode pedir a revisão judicial do valor após três anos de vigência, para adequá-lo ao preço de mercado. Na prática, a renegociação amigável — comum quando o mercado sobe ou desce fortemente — resolve a maioria dos casos sem necessidade de ação judicial.

Quando o inquilino pode ser despejado e quando pode sair?

O despejo cabe principalmente por falta de pagamento, descumprimento do contrato ou necessidade do imóvel pelo proprietário nas hipóteses legais. Já o inquilino pode devolver o imóvel a qualquer momento, pagando a multa proporcional ao período restante do contrato — e fica isento dela se a devolução ocorrer por transferência de trabalho para outra cidade, comunicada por escrito com antecedência mínima de 30 dias.

Perguntas frequentes

O proprietário pode pedir o imóvel antes do fim do contrato?
Durante o prazo determinado do contrato, em regra, não — salvo as exceções legais. Após o fim do prazo, com o contrato vigorando por tempo indeterminado, pode pedir mediante notificação com prazo para desocupação.

Quem paga a pintura na saída do imóvel?
Depende da vistoria inicial: se o inquilino recebeu o imóvel recém-pintado, deve devolvê-lo nas mesmas condições; desgaste natural, porém, não é responsabilidade dele.

A caução rende juros?
Sim. A caução em dinheiro deve ser depositada em caderneta de poupança e devolvida com as correções ao final da locação.

Vistoria de entrada é obrigatória?
Não é obrigatória por lei, mas é a principal proteção das duas partes. Um laudo detalhado com fotos evita disputas sobre danos na devolução.

Conclusão

A relação entre inquilino e proprietário funciona bem quando os dois conhecem a Lei do Inquilinato: cada parte sabe o que pode exigir e o que deve cumprir. Contrato claro, vistoria documentada e comunicação sempre por escrito transformam a locação em uma relação previsível — e mantêm o Judiciário como último recurso, não como primeiro.